给地产人一份土地获取及开发流程开卷题你未必

  一手地块为对公渠道获取的地块,二手地块为向已经获得土地使用权的公司或个人合作开发从而间接获取土地使用权的方式。

  通过出让土地的方式,企业前期没有就地块信息和政府进行接触,市政府公示后才得知土地信息,直接通过公开途径获取土地。《土地法》及国土资源部相关部门规章规定,对于经营性土地必须通过招拍挂等方式向社会公开出让国有用地,也称《招拍挂制度》。

  当地公共资源交易网查询土地出让信息——下载规划条件函——前往公共资源交易中心获取竞买须知——土地勘察——确定报名——准备竞买材料——报名——参与拍卖

  是在目标地块挂牌出让前提前对接政府,表明够买意向,承诺愿意支付的土地价格。对政府来说,1可以有一家兜底,确保公开地块不流拍2可以提前挑选规划方案,弥补普通招拍挂中标房企设计方案的不足 , 在行情不好的时候,政府喜欢勾地,回暖时,政府一般不爱勾。因为勾地打的是旷日持久的游击战。需要注意2方面。

  (1)商务条件谈判:多争取有利政策,明确土地基本指标,土地价格,供地计划,争取土地款分期支付,优质学区配套,提前预售,符合开工要求的交地条件,以上需严格写入购地协议或者投资协议。

  (2)竞买条件设置:通过招拍挂来获取土地,常见条件为:1、带规划方案挂牌(勾地方已完成规划方案)。2、竞拍企业注册资金不低于某个金额。3、竞拍企业具有房地产开发一级资质。4、竞拍企业具有某种施工工艺等人无我有的各种条件。

  设置勾地条件对政府来说,风险较大,易引发投诉,所以很谨慎。对企业来说,可以锁定地块,确定地块范围,可以锁定较低地价和设置公共出让条件,前期介入,勾地成本地,可进行条件谈判和商议,可控性强。

  土地一级开发指的是:由政府或其授权委托的企业,对一定区域内的城市国有用地、乡村集体用地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,是土地达到三通一平或者五通一平的建设条件(熟地),在对熟地进行有偿出让或者转让的过程,该过程即为生地变熟地的过程。

  土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程,包括土地使用权的租赁,抵押,转让等,同时包括房地产二级市场,即土地使用者经过开发建设,将建成的房地产进行出售或者出租的市场,也指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

  一二级联动,指的是就一家企业,先后承担土地开发(一级开发)以及其上物业开发(二级开发)两道工序,面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式,难点在于,介入一级土地开发的基础上如何确保取得二级开发的权利?毕竟放弃的核心诉求是对摘牌净地进行商品房开发。有以下几个策略:

  捆绑拆迁:企业与政府达成协议,由政府负责或者协助完成拟出让用地的拆迁工作,但在挂牌时设定条件为有开发商完全负责拆墙给你做,增加土地开发操作难度,组织竞争者进入。

  限价回购:一级开发企业与政府达成协议,在拟出让土地挂牌出让时设定以低于成本「限价回购」的条款: 当项目开发完成时,一级开发企业可优先以低于成本的价格回购其中一定量的住宅和商业物业以抵扣土地一级开发成本费用,以此提高拿地成本,阻止竞争者进入。

  虚增一级开发成本:土地一级开发结束后,一般由专门的土地评估机构对整理后的土地进行评估,但这个评估也要参考开发商提供的一级开发成本和利润。夸大一级开发成本除增加利润外,地价相应被抬高,造成地块乏人问津,于是一级开发商可以轻松摘牌。

  苛刻的交地付款条件:一级开发商与政府达成默契,使拟出让土地一级开发后在基础设施和拆迁上遗留尾巴,从而起到限制其他竞标者的目的。

  控规调整:一级开发商与政府达成协议,拟出让地块在公开出让时按照市场实现性和盈利水平较差的规划条件出让,使其他开发商不愿进入,一级开发商竞得该地块后政府相关部门可以协助调整规划指标,一级开发商相应补交地价。

  代建公建配套:一级开发商与政府达成协议,一级开发商在进行土地一级开发的同时在项目用地范围内代建部分公建,如: 体育馆、图书馆、学校、会议中心等。在土地公开出让时设定条件: 公建与土地捆绑出让,土地受让人必须承担该公建的建设费用和日后的经营管理,这时一级开发商往往夸大建设成本,提高土地取得成本,起到限制其他开发商进入的目的。

  项目方案整体规划:开发商在进行一级开发时,都先向规划部门进行申报规划意见书,在该意见书中开发商将根据政府的要求和土地的性质进行一定的规划设计,一级开发商可以在编制区域规划和描绘区域发展愿景时融入自身的意愿,通过区域的全盘规划和各配套功能的整体性,来控制后期用地。一级开发商与政府达成协议,由一级开发商进行本区域的市政建设,以某地块的二级开发权冲抵公建建设成本,政府在该地块出让时协助一级开发商设置限制条件控制土地。

  邀请政府共同持股:开发商与政府共同组建股份制一级开发运营公司,双方协议收益分成比例,从而形成利益共同体和组织保障。ag亚游国际,开发商成立若干小公司稀释一级开发运营公司的股权,使一级开发运营公司保持国有控股。一级开发运营公司董事长由政府主要领导挂职,开发商负责人任常务副总,主管规划和土地出让。开发商参与土地的一级开发,不仅赚取土地增值利润,同时顺利获得意向地块的二级开发权。

  带规划方案竞标:企业与政府在较早的时间达成初步开发协议,企业获得充足的时间进行项目整体开发定位与规划方案研究,并将项目发展规划成果向上级政府管理部门汇报,经过若干轮的研讨和修改,争取到上级主要领导的认可。拟出让土地进行带规划方案招标,限定投标时间为5~20 天,使其他竞标者没有足够时间对项目进行充分的研究,降低其标书质量从而使企业顺利中标。

  围棋策略:企业事先和政府达成协议,得到政府默许,通过控制大规模土地中那些资源条件最好的、处于交通节点的土地,形成既成的围合拿地布局,从而阻止其他竞争者进入。

  二级土拍收益分成:企业与政府约定,拟出让地块如果超过某个拍卖单价,企业与政府进行收益分成,这样形成「跷跷板」赢利模式: 进入二级市场拍卖的土地,企业能够比其他的开发商以更加高的价格拍地。高价成交的土地,企业从中分得收益后,降低了实际拿地价格。即使不分配土地增值收益,企业因为有对地块条件更加熟悉的优势,更容易在拍卖中获得土地。

  「三旧」改造是广东特有的旧城改造办法。 「三旧J 分别指的是: 旧城镇、旧厂房、旧村居。在我国山西、云南等地区也存在较多的旧改项目。

  三旧改造主要优势在于项目位于城市中心区,住宅商业价值均较高,且具备较强的升值空间; 此外,「三旧项目」土地成本相对招拍挂较低,获取周期较长,因此可赚取土地的溢价,也可作为公司的长期的土地储备。

  与此同时,「三旧」项目也存在诸多风险和不确定性。比如「三旧」项目容易因政府领导换届和财政问题影响项目改造方向,受政策变动影响性大;村领导换届直接影响旧改合作的效率和改造的进度;项目拆迁难度大,钉子户多,签约率低, 交地时间长; 开发商的财力和背景,直接影响旧改的成败,因此能够参与三旧项目的多为大中型房企和财团。

  三旧改造和一级土地整理的区别,前者的责任主体和建设主体均为企业,后者的责任主体为政府,建设主体为企业。前者开发难度大,周期长,强度高,成本高,且企业在谈判中较于政府有先天的劣势,所以三旧模式一般不采用。

  指的是从原土地使用权人手里通过国有土地转让权的方式获取土地,这属于资产收购的一种形式,这里的资产指的就是土地使用权。交易模式如下:A公司 ——目标地块(转让)——B公司。

  简单来说,A公司将自己名下的目标地块卖给了B公司,要实现本次交易需要三个步骤:

  ① 目标地块的权属在A公司名下, 在现实收并购案例中,要求A公司证明资产是自己的,那就需要交纳完毕土地出让金并提供发票,取得并提供国有土地权证。

  ② 目标地块的权属由A公司变更为B公司。在我国,为了杜绝非法囤地的问题,要求A公司在转让土地之前必须进行开发建设,且开发投资额(不含土地出让金)必须达到总投资额的25%,也就是说,拒绝净地转让。

  ③ B向A支付土地价款,比如A拿地10亿元,2年后资金成本3亿元,于是开价18亿元,此时,对于B而言,10亿元为有票成本,可计入土地成本进行土值税及增值税抵扣,另外8亿元则为无票溢价无法进入税前抵扣项,可以看出,土地使用权转让的优点转让完成的比较干净,不涉及以前的债权债务,可以由B直接开发,缺点在于税费高(增值税及附加、契税、土增税)导致拿地成本增加。

  这种方式适用于以下2种方式。1.目标公司债权债务过于复杂,不适用于股权收购时,可考虑土地转让。2.目标公司除了目标土地外,还有其他资产或者经营业务,不好剥离,或对方不愿意转让股权时可考虑土地转让。

  公司股东依法将自己的股权权益部分或全部有偿转让(股权转让或增资等形式)给受让人,受让人获得公司100%或部分股份,从而实现间接获取土地。优点:拿地灵活,可快速启动。缺点:情况复杂,隐藏风险大,税负变相转嫁,沟通较难合作。这种方式主要为新设公司合作开发及已有项目公司的项目获取。

  尚无项目公司,合作双方出资新成立项目公司,(或一方成立项目公司后转让部分股权给另一方),然后把土地装进新项目公司,新项目公司基本无债务问题,双方应关注的要点在于:公司治理:谁来操盘,董事会及管理层如何确定。资金分配:开发资金如何解决,销售资金如何处置。利润分配:利润何时分配及分配比例。

  土地在项目公司名下,不适宜将土地作价入股新设公司的情形下,想要收购土地,就可以通过收购已有土地的项目公司股权的方式来进行,常见的获取方式有:股权转让(股权转让方即原股东收钱),增资扩股(由项目公司收,任何一方都不能擅自抽走),吸收合并(2个公司合并1个公司,承担债务债权),这种方式为规避复杂的债权债务关系,在股权收购前必须对目标公司进行充分的尽职调查。

  这种方式适用于项目方无实际操盘能力,委托另一方输出品牌及管理团队全权操盘项目,并以项目公司的名义行使日常经营管理权,销售后收取固定比例的管理费用。一般情况下,品牌输出必须与管理能力同步输出,确保项目开发过程中的质量安全,防止品牌受损。

  指的是一方收购另一方的项目公司,50%以下股权,和对方共同开发项目,虽持股比例小,但通过协议和章程,由收购方全权操盘项目。小股操盘的特点在于同股不同权,企业以较低的持股比例进行项目开发,凭借管理能力和品牌输出实现大量项目的同步运营,显著推动企业的规模化扩张,万科,旭辉等积极尝试小股操盘,有效利用外部资源,抢占更多市场份额,同时凭借项目运营能力提升品牌影响力,进一步反哺企业增长。

  分为6阶段,依次是:项目决策阶段,前期准备阶段,工程建设阶段,项目销售阶段,交付使用阶段,物业管理及维护阶段。

  项目决策阶段:主要完成项目的可行性研究,判断项目是否符合本公司的经营策略和投资策略。投拓部。

  前期准备阶段:主要包括获取土地使用权,规划设计,项目报建,申请招标,办理招标手续,申办《建设用地规划许可证》,申办《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》,开发+报建部门。

  工程建设阶段:施工建设包括:地下室施工,主体施工,装修施工,园林绿化施工,建筑设备安装等。工程管理部。

  项目销售阶段:满足预售条件并取得《预售许可证》后进行商品房销售及按揭。营销+销售+开发报建。

  交付使用阶段:申请竣工验收,取得验收合格证,交楼,办理产权证等工作,开发+工程管理+客关。

  以上内容来源网络整理,如有不妥之处或侵权,请联系土地情报会第一时间进行处理。


Copyright © 2002-2018 ag亚游国际 版权所有    沪ICP备14047129号    网站地图